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L’acquisition d’un bien en nue-propriété peut convenir aux investisseurs n’ayant pas besoin de revenus pendant une certaine durée et désireux de se constituer un patrimoine sans générer de fiscalité supplémentaire pendant la durée du démembrement. Faisons le point sur ce type d’investissements en reprenant ses avantages mais aussi les différentes manières d’investir en nue-propriété !
Le concept de démembrement, est de dissocier à l’achat la partie nue-propriété (= détenir les murs du bien) de l’usufruit, (= droit de jouir du bien sans être propriétaire et d'en percevoir les revenus). Ce schéma peut-être réalisé pour des programmes développés sur des territoires en forte tension financière avec de forte restriction des finances publiques mais aussi dans le cadre d’un viager classique.
Dans le cas d’un investissement en nue-propriété, le particulier ne perçoit aucun revenu mais en contrepartie, il ne débourse rien pendant la période de l’usufruit (en moyenne entre 15 et 20 ans). À l’issue de l’opération de démembrement, l’investisseur nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété sans frais ni formalité.
Plusieurs options s’offriront à lui comme :
Dans le cas de l’usufruit, le bailleur institutionnel perçoit les loyers pendant toute la période de démembrement mais doit en contre-partie payer les charges courantes, supporter la fiscalité de l’usufruit, entretenir le bien en cas de travaux et grosses réparations ainsi qu’entretenir les parties communes.
La valeur totale du bien en pleine propriété est séparée en deux parties soit : le prix d’acquisition de la nue-propriété (≃60%) et la valeur de l’usufruit (≃40%). L’investisseur privé ne paie que la quote-part liée à la nue-propriété alors que le bailleur institutionnel paie sa quote-part liée à l’usufruit.
La valeur d’usufruit est calculée sur la période de démembrement (≃15 à 20 ans), soit la valeur des loyers sur une quinzaine d’années. Ainsi le nu-propriétaire perçoit immédiatement cette somme de loyers net, sous forme de réduction du prix d’acquisition et ce, de manière non fiscalisée.
L’un des principaux avantages pour l’investisseur en nue-propriété est d’obtenir une décote en fonction de la durée du démembrement (prix décroissant sur la durée). À la fin de la période de démembrement, il y a une valorisation économique liée à la valorisation du bien dans un secteur en tension foncière ainsi qu’une valorisation mécanique liée à l’extinction progressive de l’usufruit et décorrélée du marché immobilier.
Ce type d’investissement ne génère aucune fiscalité, il ne rentre pas dans la base taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Jusqu’au terme du démembrement le nu-propriétaire n’est pas imposé sur le revenu ou la taxe foncière puisqu’il ne perçoit pas les loyers. Ce qui vous permet ainsi d’augmenter votre patrimoine immobilier sans alourdir votre fiscalité !
Être nu-propriétaire permet de déléguer toute la gestion du bien au bailleur usufruitier qui supporte :
Et les avantages sont nombreux pour l'investisseur qui bénéficiera :
(1) À noter : le nu-propriétaire est redevable des grosses réparations, c'est-à-dire des réparations qui touchent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale (gros murs, voûtes, poutres, toitures…)
Le principal point négatif d’investir en nue-propriété est sans aucun doute l’absence de revenus locatifs pendant la période de démembrement soit d’une durée minimum de 10 ans et jusqu’à 20 ans maximum.
Ce type d’achat correspond d’avantage à des personnes qui ont suffisamment de revenus pour être capable de placer des fonds sans prendre le risque d’avoir un besoin de cash sur cette période. Il est généralement conseillé aux investisseurs disposant déjà d’une résidence principale et qui souhaitent augmenter leur patrimoine immobilier dont ils pourront jouir lors de leur retraite : sans générer de fiscalité supplémentaire.
Les programmes destinés au démembrement de propriété se font rares sur le marché ce qui peut rendre difficile la quête du bien idéal pour les investisseurs.
Avant d’investir en nue-propriété, il est primordial de vérifier différents aspects comme :
Investir en nue-propriété est réalisable dans le cadre de programmes spécifiques entre des bailleurs institutionnels ou sociaux et des particuliers.
Pour l’usufruit locatif social, les bailleurs achètent le droit d’utiliser le bien durant une période donnée qui varie selon les programmes sur un immeuble ou un ensemble de logements. Quant à la nue-propriété, elle est cédée (appartement par appartement) à plusieurs particuliers.
Plusieurs acteurs sont spécialisés dans l’investissement en nue-propriété 👉 Perl, Agarim, Sinea
Le point commun entre une vente en viager et une vente en nue-propriété permet à une personne d’occuper les lieux à la différence près qu’un viager nécessite de verser une rente mensuelle à l’usufruitier jusqu’à la fin de sa vie
Alors que dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, l’acquéreur obtient l’intégralité de la valeur du bien avec une décote pouvant aller de 30 à 40%, sans la contrainte de devoir verser une rente viagère jusqu’à la fin de ses jours, ni de verser un bouquet (soit une somme d'argent) versé comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
Plusieurs acteurs sont spécialisés en investissement viager 👉 Dillan, Renée Costes, Neo-Viager.
Le démembrement viager s’applique à tous les actifs immobiliers et notamment aux parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Aujourd’hui, il est tout à fait possible d’investir dans des parts d’un projet en nue-propriété, par le biais d’une SCPI qui permet à l’investisseur de ne pas débourser un montant aussi élevé qu’une acquisition d’un bien en direct.
Certes le nu-propriétaire ne bénéficiera pas des revenus générés par la SCPI, mais l’avantage pour lui est de ne pas alourdir son impôt sur le revenu et de bénéficier d’une décote sur les prix allant de 20 à 45% selon la durée du démembrement.
Le ticket d’entrée moyen pour investir en SCPI est relativement modeste, pouvant démarrer à partir de 200€ la part mais avec un minimum de 5 ou 10 parts souvent exigée pour souscrire à la SCPI.
Différents acteurs sont présents sur ce marché 👉 Homunity, Iroko, Clubfunding
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Pour rappel, l’immobilier fractionné est un modèle permettant à tous d’investir et de percevoir, en contrepartie de son investissement, une rémunération (soit de manière in-fine, soit au fil de l’eau), sans pour autant en être le réel propriétaire.
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