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Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Que vous soyez locataire ou propriétaire de votre résidence principale, investir dans l’immobilier locatif est un bon moyen de faire fructifier votre épargne et de vous créer un patrimoine pour mettre votre famille à l’abri des besoins.

Comment investir dans l’immobilier locatif ? Les bonnes questions à se poser pour réussir son projet.

Investir dans l'immobilier locatif permet de percevoir des loyers qui remboursent le prêt et permettent donc d’être rentables sur le long terme. Souvent, la location se finance d’elle-même. Cependant, il est de plus en plus difficile d’investir de nos jours en France et les prix peuvent varier d’une région à l’autre influant sur la résussite du projet.

HouseBase vous a préparé un guide des questions à se poser pour préparer son projet d’immobilier locatif.

Que signifie investissement locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer. Cette méthode présente de nombreux avantages, notamment : se constituer un patrimoine, bénéficier d’une réduction d’impôts ou percevoir des revenus complémentaires grâce à ce logement. Cette démarche est de plus en plus utilisée par les investisseurs qui souhaitent faire fructifier leur épargne et gagner en rentabilité.

Sachez également que l’investissement locatif intelligent ne se limite pas uniquement à l’achat d’un appartement ou d’une maison. En effet, il est également possible d’investir dans un garage, une place de parking ou encore un local commercial. Souvent estimés à un taux immobilier moindre, ces biens peuvent être achetés plus facilement et sans apport, ce qui facilite la concrétisation de votre projet.

Pourquoi est-ce un placement sécurisant ?

En investissant dans l’immobilier locatif, chaque acquéreur a ses propres objectifs. Cela peut être pour augmenter ses revenus et maintenir son pouvoir d’achat notamment en cas de perte d’emploi ou de départ en retraite. De plus, ces revenus complémentaires permettent de voir l’avenir plus sereinement et de profiter d’une défiscalisation d’impôts. C’est également une solution de logement envisageable pour vos enfants si vous achetez en villes universitaires.

C’est un revenu pérenne à condition de choisir un bien qui soit rentable sur le long terme.

Comment choisir le type de bien le plus rentable ?

La surface idéale pour votre logement

Principe de base de l'investissement immobilier locatif : la rentabilité rémunère le risque. Ainsi, les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais avec ces biens, vous devrez faire face à de fréquents changements de locataires. A la clé : un taux de vacance locative plus important et des remises en état plus fréquentes. Pour les grandes surfaces, c'est l'inverse. Leur rendement locatif est plus bas mais le risque y est moins important. Le plus souvent, ce sont des familles qui louent ces biens. Elles y restent plus longtemps, diminuant la vacance locative. Elles portent également une attention toute particulière à l'entretien de leur habitation, ce qui réduit les frais pour le propriétaire-bailleur en terme de travaux dans la location.

Les deux et trois pièces, quant à eux, offrent un bon compromis risque/rendement. Ce sont d'ailleurs les logements préférés des investisseurs en locatif qui choisissent d’y placer leurs crédits.

Choisir entre neuf ou ancien

Vous hésitez entre acheter neuf ou ancien ? Si la réponse est une affaire de choix personnel et de rendement, elle tient aussi à toute une série de points juridiques, techniques et financiers concernant le choix de votre mise en location. Le premier est en général 20% à 30% plus cher que le second, le crédit sera donc à prévoir en conséquence. Mais en terme de loyers, la différence n’est pas aussi importante et donc la rentabilité est moins forte. En clair, le neuf rapporte moins que l’ancien. Un écueil compensé par des charges plus élevées en ancien.

Logement : bien placé, c’est obligé

Le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun. La présence de commerces de proximité constitue un plus, de même que les espaces verts et la sécurité.

Intéressez-vous au marché immobilier local et notamment à la demande locative, aux loyers pratiqués sur le secteur que vous convoitez, à la revente et au potentiel de plus-value de votre bien pour augmenter le rendement et donc faciliter le remboursement du crédit. Bref, choisissez un marché immobilier porteur.

Pensez également à la revente : lorsque vous remettrez votre bien sur le marché, il devra trouver rapidement preneur et à bon prix pour ne pas impacter votre prêt. En jargon immobilier, cela s’appelle la profondeur du marché et c’est essentiel.

Comment choisir le locataire et fixer le loyer ?

Choisir les bonnes cibles

Tout d’abord, il est évident que le choix du locataire doit être fait en fonction de la taille du bien que vous avez acheté. Vous ne louerez pas un studio à une famille comme un étudiant risque de ne pas être intéressé par un T4 avec 3 chambres.

Trouver un locataire fiable et sérieux est essentiel pour un bailleur afin de maximiser ses chances de louer son bien sans impayés ni dégradations. Après avoir déposé des annonces, vérifiez quelques points permet de limiter les risques : demandez ses revenus au locataire (ceux-ci doivent couvrir 3x le montant du loyer) et jugez le sérieux du locataire lors de la visite.

Pour éviter ces écueils, vous pouvez également confier la gestion à une agence immobilière qui s’occupera de tout, des visites des locataires jusqu’à la signature du bail.

Fixer le loyer

Une fois que vous avez choisi le locataire idéal pour votre bien immobilier, il faut réfléchir au loyer idéal pour attirer des locataires. En principe, vous êtes libres de fixer le loyer que vous souhaitez, cependant, nous vous conseillons de vous rapporter aux loyers fixés dans votre zone géographique pour le même type de biens. Si la surface et l’emplacement sont les critères principaux, d’autres facteurs rentrent en compte : location meublée ou location nue, état général du logement, niveau de performance énergétique, étage et présence d’un ascenseur... Tous ces facteurs seront bien sur à prendre en compte lors de la décision du prix du loyer.

Notez que les loyers sont également encadrés par la législation française, notamment dans la « zone tendue », couvrant 28 agglomérations.

Les trois clés à retenir selon l’équipe HouseBase

Pensez aux différentes alternatives d’investissement locatif.

Si vous souhaitez devenir un investisseur immobilier et que vos revenus ne vous permettent pas l’acquisition d’une maison ou d’un appartement, vous pouvez envisager d’acquérir un parking, un garage ou un local commercial. Moins élevés à l’achat, ces biens sont également plus faciles à entretenir et plus faciles quant à la gestion locative.

Avant l’achat, renseignez-vous sur les dispositifs mis en place pour les nouveaux acquéreurs.

Pour faciliter l’accès à l’investissement immobilier locatif, la France a mis en place plusieurs dispositifs qui faciliteront la mise en place et le financement de votre projet :

  • La Loi Pinel : plébiscité par les investisseurs qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’achat d’un bien neuf.
  • Le dispositif Censi-Bouvard : pour investir dans des logements meublés en résidences services
  • Les statuts LMNP/LMP : l'investissement en logement meublé, dans le neuf comme dans l'ancien. Selon votre qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), vous pourrez déduire votre déficit foncier et vos différentes charges, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value quant au prix de l’appartement.

Choisissez votre bien en fonction des locataires que vous souhaitez toucher

Localisation, taille de l’appartement, neuf ou ancien, profiter des différentes lois telles que le dispositif Pinel… beaucoup de critères sont à décider en fonction des locataires que vous préférez avoir. Etudiant ou famille, leurs besoins ne seront pas les mêmes. Ces informations sont à prendre en compte lors de la signature du bail.

Bientôt la possiblité de vous former !

L’investissement locatif est un milieu très fermé et qui demande de s’informer constamment car les lois de l’immobiliers changent en permanence. Chez HouseBase, nous sommes persuadés que l’investissement immobilier locatif devrait être accessible à tous dans un pays comme la France.

Pour en finir avec les diktats de l’immobilier et rendre l’investissement accessible au plus grand nombre, nous travaillons actuellement sur une academy pour vous permettre de vous former pas à pas.

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