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Lors d’une transaction immobilière, la rédaction et la signature des documents de ventes sont des moments importants qui structurent la vente et l’achat d’un bien. Une fois que le vendeur et l'acquéreur ont trouvé un accord concernant le bien immobilier concerné, la signature de l’avant-contrat s’impose.
Quelles sont les distinctions entre ces deux documents et comment prendre une décision éclairée ? HouseBase vous fournit des informations et des conseils pour vous aider à choisir le format le mieux adapté à votre situation.
Pour être valable, l'avant-contrat (qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente) doit contenir tous les détails de la transaction, y compris les moindres détails tels que le prix de vente, les frais, les conditions de vente et les conditions suspensives. Ces documents doivent être signés généralement 3 à 5 mois avant l'acte définitif de vente notarié, qui marquera la conclusion de la vente et le transfert de propriété du vendeur à l'acheteur.
L'avant-contrat est conclu après que le vendeur et l'acheteur ont négocié les détails et les modalités de la transaction et sont parvenus à un accord.
L'avant-contrat d'une transaction immobilière est généralement valable pendant au moins 70 jours, mais il faut en général environ 3 mois entre la signature de l'avant-contrat et la signature définitive de l'acte de vente chez le notaire. Bien que ce délai puisse sembler long, il est nécessaire pour assurer une vente réussie. Il permet à l'acheteur de finaliser son prêt bancaire et au notaire de rassembler les documents nécessaires, de s'occuper des formalités et de vérifier les conditions suspensives.
Le compromis de vente est un contrat qui engage à la fois le vendeur et l'acheteur. Lorsque les deux parties le signent, chacune s'engage à réaliser la vente. Il y a deux raisons possibles pour annuler la vente : une rétractation légale dans le respect des règles fixées par la loi et les contrats signés, ou bien l'activation de clauses suspensives, telles que l'obtention d'un prêt bancaire par exemple. Ces clauses sont également présentes dans une promesse de vente.
Juridiquement, le compromis de vente est égal à une vente : si l'une des deux parties revient sur ses engagements, l'autre peut faire exécuter la vente par la justice, demander des dommages et intérêts ou conserver l'acompte.
La promesse unilatérale de vente (PUV) engage le vendeur à réserver la vente de son bien à un seul acquéreur pendant une période définie. Bien que cela puisse sembler défavorable pour le vendeur, cette option est souvent utilisée. En effet, elle est généralement accompagnée du versement d'un acompte en tant qu'indemnité d'immobilisation (généralement entre 5% et 10% du prix du bien). Contrairement au compromis de vente, la PUV doit toujours être enregistrée chez le notaire.
Il est important de noter que le compromis de vente est un contrat plus contraignant que la promesse de vente. En effet, une fois que le compromis de vente est signé, les deux parties sont engagées et la vente doit être finalisée. Si l'acheteur décide de ne pas acheter le bien, il peut être contraint de payer des dommages et intérêts au vendeur. En revanche, si la promesse de vente n'est pas respectée, les deux parties ne sont pas obligées de poursuivre la vente.
Les deux avant-contrats sont donc très proches. Par ailleurs, les clauses suspensives et le délai de rétractation s'appliquent de la même façon à la promesse de vente et au compromis.
Il est également important de mentionner que le compromis de vente est généralement accompagné d'un diagnostic immobilier, qui permet de vérifier l'état du bien et de s'assurer qu'il ne présente pas de défauts cachés. En revanche, la promesse de vente n’en nécessite pas.
Le compromis de vente est souvent privilégié par les vendeurs qui cherchent à sécuriser la transaction au maximum, car ce contrat est le plus proche de l'acte de vente. Une fois qu'il est signé, il y a très peu de chances que la transaction soit annulée.
La promesse unilatérale de vente est utilisée pour donner plus de souplesse à l'acquéreur. Il peut être en mesure d'imposer la vente s’il est en position de force dans les négociations (vendeur avec un prêt relais ou ayant besoin de vendre rapidement). En revanche, la promesse de vente est complétée avec le versement de l’indemnité d'immobilisation par l’acquéreur. Cet acompte aide à éviter au maximum un désistement de dernière minute de sa part, ou si c’est le cas que cet évènement n’ait pas un impact trop néfaste pour le vendeur. La rétractation ne concerne que l’acquéreur.
Pour garantir la sécurité de votre transaction immobilière, HouseBase recommande vivement de vous faire accompagner par des professionnels de l'immobilier. Dans le cas d'une rédaction d'avant-contrat, il est particulièrement recommandé de faire appel à un notaire. Ce professionnel pourra vous fournir une expertise précieuse quant aux clauses à inclure dans le contrat, aux détails juridiques importants et aux clauses suspensives à considérer pour éviter tout désagrément.
Voici les éléments clés qui doivent figurer sur un avant-contrat :
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