A quoi sert le cash flow immobilier ? 💰

Le cash flow immobilier fait référence aux flux de trésorerie générés par un investissement immobilier. Ce concept nous vient tout droit du lexique des affaires. Dans ce domaine il est utilisé comme indicateur financier pour évaluer la rentabilité d'une entreprise.

Ainsi, le cash flow dit aussi “flux de trésorerie”, englobe tous les mouvements financiers d'entrées et de sorties d'argent. Globalement, il consiste à soustraire les flux sortants des flux entrants.

En immobilier, il représente la différence entre les revenus générés par le bien immobilier (tels que les loyers perçus) et les dépenses associées à cet investissement (comme les frais de gestion, les impôts fonciers, les frais d'entretien et de réparation, les charges d'emprunt, etc.).

Le calcul du cash flow immobilier est important pour évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier.

• Un cash flow positif indique que les revenus générés par l'investissement immobilier sont supérieurs aux dépenses, ce qui peut être considéré comme un signe de rentabilité. 📈
• À l'inverse, un cash flow négatif signifie que les dépenses sont supérieures aux revenus, ce qui peut indiquer une rentabilité faible ou une perte financière. 📉
• Un cashflow nul : hypothèse attrayante pour les investisseurs, on parle d’autofinancement de l’investissement. Les loyers sont en effet suffisants pour couvrir les mensualités de crédit et les charges. 💳

Comment calculer le Cash Flow ? 🎯

Pour calculer votre cashflow immobilier, il vous suffit de déduire toutes les dépenses et charges des revenus locatifs. Mais quels-sont les éléments à prendre en compte en termes de charges ? En voici une liste non exhaustive :

• Les mensualités du prêt immobilier, sauf si vous avez acheté le bien immobilier en payant la totalité du montant.
• Les primes d'assurance de prêt, d'assurance propriétaire non occupant (PNO) et de garantie des loyers impayés (GLI).
• Les dépenses liées aux travaux de rénovation.
• Les frais de gestion locative, si vous avez délégué cette tâche à un mandataire.
• Les charges de copropriété pour l'entretien de l'immeuble.
• La rémunération des gardiens et concierges, le cas échéant.
• Les frais liés à l'acquisition du bien (frais de notaire, frais d'agence immobilière, frais de dossier bancaire, frais de courtage, frais de garantie, etc.).
• Les prélèvements sociaux et cotisations sociales en cas de location meublée ou saisonnière.

En soustrayant ces charges des revenus locatifs, vous obtiendrez le montant de votre cashflow immobilier.

Besoin d’un tips pour vous souvenir de cette formule ?

C’est tout simple, la formule du cash-flow c’est Cash - flow (Cash moins flow).

Cash flow et TRI 🔥

Le taux de rendement interne (TRI) est une autre méthode de calcul utilisée pour évaluer la performance d'un investissement immobilier, en se basant sur le cashflow immobilier.

Cette approche plus détaillée tient compte non seulement du financement du bien et de la fiscalité, mais intègre également deux autres paramètres importants : l'évolution des loyers tout au long de la période de détention du bien, ainsi que le prix de revente estimé après X années.

En utilisant le TRI, vous pouvez obtenir une mesure plus complète de la rentabilité de votre investissement immobilier en prenant en considération ces différents éléments. Cela permet d'évaluer à la fois les flux de trésorerie générés par le bien immobilier au fil du temps, ainsi que les gains potentiels liés à l'appréciation du loyer et à la valorisation du bien lors de sa revente à l'avenir.

Un seul objectif : le meilleur Cash Flow possible 💸

Comment obtenir un cashflow positif ?

Atteindre un cashflow positif est l'objectif ultime de tout investisseur, c’est même une nécessité. Les liquidités supplémentaires ainsi générées peuvent être mises de côté pour faire face aux risques locatifs tels que les dommages au logement, les réparations régulières, les loyers impayés ou les périodes de vacance locative.

De plus, un cashflow positif offre la possibilité de poursuivre d'autres projets immobiliers. Ces liquidités permettent de maintenir un ratio d'endettement faible et en démontrant vos compétences de gestionnaire immobilier, il sera plus facile de convaincre les banques de vous accorder un prêt.

Cependant, est-il possible d'atteindre un cashflow positif ?

Cela devient très difficile, notamment en raison de la situation actuelle sur le marché immobilier.

Deux facteurs l'expliquent :

1. Le rapport entre le prix d'achat au mètre carré et le montant des loyers ne permet pas d'obtenir une rentabilité élevée. Acquérir un bien immobilier ancien ou neuf à un prix raisonnable est devenu très difficile, surtout dans les villes attractives où l'offre est insuffisante par rapport à la demande. De plus, la concurrence entre les acheteurs est féroce.
2. Parallèlement, les loyers augmentent beaucoup moins rapidement que les prix d'achat, ce qui crée un déséquilibre. Même si les taux d'intérêt des prêts sont en baisse constante, cela ne suffit pas à compenser cette disparité. Par conséquent, il est difficile d'espérer obtenir un cashflow positif dans de nombreux secteurs géographiques.

S’il est devenu particulièrement difficile d'obtenir un cashflow positif dans les conditions actuelles du marché immobilier c’est en raison de la faible rentabilité due au rapport entre les prix d'achat et les loyers, et également à cause du déséquilibre entre l'offre et la demande dans les zones géographiques attractives.

👉Solutions pour améliorer le cashflow immobilier

1. Accéder au bien à prix d'achat le plus bas possible pour en optimiser la rentabilité.
2. Choisir judicieusement le type d'emprunt, en considérant les avantages fiscaux du prêt in fine pour déduire les intérêts d'emprunt des revenus imposables.
3. Choisir la durée du crédit en équilibrant les mensualités et l'effort financier, tout en évitant une durée excessive pour minimiser les coûts d'intérêts.
4. Réaliser des travaux afin de rendre le bien attractif, la logique étant de pouvoir exiger un loyer plus élevé et réduire le risque de vacance locative.
5. Réduire les charges au maximum en négociant avec les professionnels du secteur tels que les courtiers pour obtenir de meilleurs taux d'emprunt et conditions, en recherchant des artisans compétitifs et en contrôlant les dépenses de la copropriété.
6. Élaborer une stratégie fiscale pertinente, en choisissant entre location vide ou meublée, en exploitant les avantages du statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, et en envisageant une location via une société imposée à l'IS pour bénéficier d'amortissements et reporter l'impôt.
7. Optimiser la gestion du bien en choisissant un bon locataire, en maintenant le bien en bon état et en surveillant les dépenses.
8. Augmenter les loyers au fur et à mesure suivant l'inflation pour améliorer progressivement le cashflow.

Ces différentes solutions peuvent contribuer à améliorer le cashflow immobilier, mais il est important de les adapter à votre situation personnelle et de consulter des professionnels pour obtenir des conseils financiers et fiscaux adaptés à votre projet.

En suivant ces conseils simples, vous aurez les clefs pour gérer avec succès votre cash flow et votre investissement locatif.

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AVERTISSEMENT : L’investissement dans des actifs non cotés présente un risque de perte en capital et d’illiquidité. Plus le taux est élevé, plus le risque de perte en capital ou d’impayé des intérêts est important. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les investissements dans les projets immobiliers sont réalisés par l’intermédiaire de sociétés dédiées. HouseBase ne rend aucun service d’investissement, et intervient uniquement pour son compte propre. Le recours à une plateforme numérique pour des opérations pour compte propre relèvent de la règlementation générale applicable aux offres au public de valeurs mobilières.