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Pour tout bon investisseur immobilier, il est évident qu'il ne suffit pas d'avoir un joli bien pour réussir sur le long-terme. De la même manière, un coup de cœur pour un bien n’assure pas toujours un bon investissement. De cette manière, le rendement de l'investissement doit figurer parmi vos priorités si vous cherchez à construire votre patrimoine de manière rentable et durable.
En matière de modélisation financière d'un investissement, le TRI ou taux de rendement interne, est l'un des meilleurs outils dont dispose un investisseur. Il aide à se projeter rapidement sur un point essentiel pour un investissement, à savoir combien il va vous rapporter.
Pour un investisseur, il est crucial de savoir schématiser et anticiper la rentabilité d'un investissement ou d'un bien immobilier. À savoir, le TRI permet de comparer deux biens. Notre indicateur de rendement utilisera des ratios “revenus /investissement” tirés de votre investissement potentiel pour vous permettre de visualiser si l'opération sur laquelle vous souhaitez potentiellement vous positionner représente une opportunité intéressante.
En général, lorsque l'on évoque les investissements immobiliers et les calculs de rentabilité, on a tendance à penser aux indicateurs tels que le rendement brut, le rendement net et le rendement net-net (c'est-à-dire le rendement net après impôts). Ces indicateurs aident à se faire une idée de l'opération et grâce au taux de rendement interne, ce dernier vous permettra d'aller plus dans le détail.
Voici comment calculer ces 3 indicateurs, avec les aspects qu'ils ne prennent pas en compte, et comment le TRI peut vous aider :
Cet indicateur est l'indicateur de référence. Il est intéressant, mais peu précis, car il ne prend pas en compte les charges et les flux de trésorerie dans son calcul. Ces points sont cependant très importants à prendre en compte dans vos prévisions financières !
Le rendement net est plus précis, car il tient compte de vos charges, vos frais, mais il peut aussi prendre en compte des éventuelles vacances ou locations que vous pourriez faire, afin d'anticiper une baisse de revenus ponctuelle. En revanche, la fiscalité de votre investissement et les modalités de financement ne sont pas prises en compte dans le calcul.
Cet indicateur est basé sur le même calcul que le rendement net, en prenant en compte votre situation fiscale. Cependant, le financement et les flux de trésorerie futurs ne sont pas pris en compte.
Vous l’aurez compris, ces indicateurs sont utiles mais ne permettent pas de comparer deux investissements. Le retour sur investissement ne peut être réellement déterminé que sur une certaine durée, il est donc nécessaire de prendre en compte les flux de trésorerie futurs dans le calcul.!
Et devinez quoi ? C’est exactement ce que permet le taux de rendement interne ! 🌟
Le TRI, est par définition, un taux annuel basé sur l’ensemble des encaissements et décaissements liés à un investissement jusqu’à la revente du bien.
Ici, les flux de trésorerie, la durée de détention du bien ainsi que la valeur potentielle de revente seront pris en compte. Le TRI vous aide donc à visualiser en même temps les flux financiers qui vont être réalisés pendant l’opération immobilière, mais aussi la valeur potentielle du bien lorsque vous déciderez de le revendre.
La formule du TRI est la suivante :
Cette formule peut sembler compliquée, mais les tableurs Excel ou autres sites internet sont déjà dotés de la formule, pas de panique ! 😎
Attention, comme indiqué plus haut, le TRI correspond à un taux pour lequel la Valeur Actuelle Nette (VAN) est nulle.
La VAN est un montant qui reflète la valeur du bien au moment où on effectue le calcul (Valeur actuelle Nette), c’est-à-dire à un instant T. Le TRI représente le point d’équilibre entre votre investissement et les flux de trésorerie actualisés.
Vous pouvez utiliser le TRI pour comparer plusieurs investissements de même nature, mais aussi pour sélectionner quel type d’investissement choisir : immo ou plan d’épargne par exemple.
Le TRI vous donne un avantage considérable pour anticiper les futurs flux de trésorerie liés à votre investissement, qu’ils soient des flux entrants (loyers, augmentation des loyers après travaux, plus-value lors de la revente) ou des flux sortants comme vos travaux, charges non récupérables, taxes. Cet outil permet d’aller au plus proche de la réalité et d’anticiper au mieux le déroulement financier de votre opération.
Il vous aide également à choisir entre deux projets ou entre plusieurs types d’investissement.
Plus de place au hasard, tout comme HouseBase, le TRI est là pour vous aider à investir au mieux ! ⚡️
