Alternative aux SCPI : le Club deal immobilier HouseBase

Vous détenez des parts de SCPI, ou vous hésitez à en acheter, et quelque chose vous freine ? Vous n'êtes pas seul. De plus en plus d'investisseurs cherchent une alternative aux SCPI, lassés des frais d'entrée élevés, du manque de liquidité et des baisses de prix de part de ces dernières années. La bonne nouvelle : il existe une autre façon d'investir dans l'immobilier, plus lisible et à horizon court. C'est le Club deal immobilier, et c'est précisément ce que propose HouseBase. On vous explique pourquoi ce modèle change la donne.

Pourquoi les investisseurs cherchent une alternative aux SCPI

Commençons par le point de départ, celui qui vous a probablement amené ici. La SCPI a longtemps été présentée comme le placement immobilier tranquille par excellence. La réalité récente est plus rugueuse, et trois griefs reviennent systématiquement.

• Des frais d'entrée qui plombent le départ. Sur une SCPI classique, les frais de souscription tournent souvent autour de 8 à 12 % du montant investi, largement redistribués aux intermédiaires qui distribuent le produit. Sur 10 000 euros placés, une part importante part en commissions, et il vous faut plusieurs années de rendement rien que pour effacer ce coût de départ.
• Des prix de part qui ont chuté. Ce n'est plus un risque théorique. Depuis 2023, 34 SCPI ont dû réviser à la baisse le prix de leurs parts, avec des baisses allant jusqu'à 17 ou 18 %, et certaines dépassant les 20 % sur un peu plus d'un an. Un épargnant qui avait investi au plus haut a vu son capital fondre.
• Une liquidité qui se grippe. Fin 2025, environ 2,8 milliards d'euros de parts étaient en attente de retrait, faute d'acheteurs en face. Certaines sociétés de gestion ont même suspendu temporairement la variabilité du capital de leurs SCPI. On croyait pouvoir sortir quand on voulait, ce n'est pas toujours le cas.

Sources : Portail SCPI, Meilleurtaux Placement, Pierrepapier.fr.

On entend parfois que la collecte des SCPI est repartie en 2025, et c'est vrai. Mais il faut regarder d'où elle repart. En 2024, la collecte brute s'était effondrée à 4,7 milliards d'euros, en chute de 38 % par rapport à 2023, année elle-même déjà en net recul (7,7 milliards, contre 11,63 milliards en 2022). Le rebond de 2025, à 5,5 milliards de collecte brute, se mesure donc depuis un plancher, et reste sous la moyenne décennale du marché, située autour de 6,3 milliards. Autrement dit, le marché ne se porte pas bien, il se relève d'une chute.

Sources : Gestion de Fortune, Primaliance (bilan ASPIM 2023), Et Plus Encore (chiffres 2025).

Il y a aussi un point plus structurel, moins visible mais essentiel. Dans une SCPI, c'est la collecte qui pilote les acquisitions : la société récolte l'argent des épargnants, puis cherche des immeubles à acheter avec ce cash. En période de collecte abondante, cela pousse parfois à acheter au mauvais moment, juste pour placer les fonds. La logique est inversée par rapport à ce qu'un investisseur attendrait.

Le Club deal immobilier : une autre logique d'investissement

C'est exactement là que le Club deal immobilier prend le contre-pied. Le principe est simple : au lieu de mettre votre argent dans un grand parc d'immeubles détenu indéfiniment, vous co-investissez dans une opération précise, identifiée à l'avance, avec une durée définie et un objectif de plus-value clair.

Chez HouseBase, chaque opportunité est une opération immobilière à valeur ajoutée, de type marchand de biens : on achète un bien avec un potentiel, on le valorise, on le revend. Vous savez dès le départ dans quoi vous investissez, pour combien de temps, et avec quel objectif de rendement. L'horizon est court : 12 à 24 mois, pas quinze ans.

Et surtout, la logique est remise à l'endroit. On ne collecte pas de l'argent pour ensuite chercher quoi en faire. On identifie d'abord une opération solide, puis on l'ouvre à l'investissement. L'opération justifie la collecte, pas l'inverse.

SCPI ou Club deal : le comparatif en un coup d'oeil

Un point d'honnêteté, parce qu'il compte : le Club deal n'est pas plus liquide qu'une SCPI, il l'est même moins. Votre capital est engagé jusqu'au terme de l'opération, sans marché secondaire pour sortir avant. C'est le contrepoint d'un horizon court et connu à l'avance. Chez HouseBase, la transparence sur ce risque fait partie du contrat.

Ce qui rend le modèle HouseBase différent

Au-delà du concept de Club deal, trois choses distinguent concrètement HouseBase, et ce sont elles qui expliquent pourquoi le modèle fonctionne.

Nous investissons notre propre argent à vos côtés

C'est la différence la plus importante avec une SCPI ou une plateforme de financement participatif. Sur chaque opération proposée, HouseBase investit pour compte propre, avec son propre capital. Nous ne sommes pas un simple intermédiaire qui touche une commission au passage : nous sommes au capital de l'opération, exposés au même risque que vous.

Mieux : dans l'ordre de remboursement, les investisseurs passent en premier. Vous êtes remboursé en priorité, capital et intérêts de premier rang. HouseBase ne se rémunère qu'ensuite, sur la marge résiduelle une fois les investisseurs servis. Si l'opération déçoit, nous sommes les premiers à en subir les conséquences. C'est cela, l'alignement des intérêts : nous ne gagnons vraiment que si vous gagnez.

Une sélection drastique des opérations

Le rendement d'un Club deal se joue à l'achat. C'est pourquoi chaque mois, nos experts analysent de nombreux dossiers pour n'en retenir qu'une petite fraction. Nous examinons la solidité de l'actif et son emplacement, le prix d'acquisition réel face au marché, les garanties, la stratégie de revente et la cohérence du prix de sortie visé.

Cette exigence a un revers assumé : nous refusons la grande majorité des dossiers. Parce que notre argent est engagé aussi, nous n'avons aucun intérêt à financer une opération bancale juste pour alimenter la plateforme.

Zéro frais, et une transparence totale

Là où la SCPI prélève des frais d'entrée conséquents, l'investisseur HouseBase ne paie aucun frais : ni à l'entrée, ni de gestion, ni à la sortie. Le rendement affiché est celui que vous visez réellement. HouseBase se rémunère uniquement sur la performance de l'opération, une fois les investisseurs remboursés.

Avant d'engager le moindre euro, vous accédez à une documentation complète sur l'opération : le bien, le calendrier prévisionnel, les garanties, l'objectif de rendement. Ensuite, depuis votre tableau de bord ou l'application mobile, vous suivez l'avancement en temps réel jusqu'au débouclage.

Faut-il tout basculer des SCPI vers le Club deal ?

Soyons clairs, la réponse n'est pas de tout vendre pour tout remettre ailleurs. Une allocation solide se construit sur plusieurs briques. La SCPI peut garder un rôle de revenu régulier de long terme. Le Club deal, lui, apporte une poche à horizon court, décorrélée du cycle locatif, avec un objectif de rendement plus élevé, en contrepartie d'un risque et d'une illiquidité assumés jusqu'au terme de l'opération.

La vraie question à se poser est simple : disposez-vous d'une somme que vous pouvez immobiliser 12 à 24 mois sans en avoir besoin, en acceptant un risque de perte en capital contre un objectif de 8 à 12 % par an ? Si oui, le Club deal mérite une place dans votre réflexion. Et il commence dès 100 euros, de quoi tester le modèle sans y engager tout votre patrimoine.