Introduction

Envie de diversifier les placements de votre société sans gérer vous-même un bien ? Le Club deal immobilier vous ouvre les portes de projets habituellement réservés aux institutionnels. En mutualisant les fonds avec d'autres investisseurs, vous accédez à des actifs de qualité tout en profitant d’une fiscalité optimisée. Investir via une société, SCI, SAS, SARL ou holding, peut vous permettre de structurer intelligemment votre patrimoine, de limiter les risques et de préparer l’avenir. Mais encore faut-il choisir la bonne forme juridique pour en tirer le meilleur. Décryptage.

Pourquoi investir via sa société ?

Investir en tant que personne morale

Investir dans un Club deal immobilier via votre société, ce n’est pas seulement une question de montant ou de flexibilité : c’est avant tout une stratégie patrimoniale et fiscale. Beaucoup d’entrepreneurs ou de professions libérales ignorent qu’ils peuvent mobiliser leur trésorerie excédentaire pour investir, et encore moins qu’il peut être bien plus avantageux de le faire via leur structure plutôt qu’en nom propre.

Optimisation fiscale

L’un des premiers avantages ? La fiscalité. En personne physique, les revenus fonciers ou les plus-values sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui peut vite faire grimper l’addition au-delà des 40 %.

À l’inverse, une société imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) ne paie que 15 % d’impôt sur les premiers 42 500 € de bénéfices, puis 25 %. Et surtout, elle peut déduire ses charges, ce qui réduit davantage la base imposable.

Séparation des risques avec le patrimoine privé

Autre avantage majeur : vous isolez votre patrimoine personnel. En investissant via une société, les risques sont juridiquement limités à cette entité. En cas de problème (défaut de paiement, litige, dépréciation de l’actif), votre résidence principale ou votre épargne personnelle restent à l’abri. C’est une question de bon sens, surtout si vous multipliez les opérations ou si vous investissez dans des projets plus ambitieux.

Investissement à plusieurs

Créer une société permet aussi d’investir à plusieurs facilement : avec un ou plusieurs associés, que ce soit votre conjoint, vos enfants ou vos partenaires professionnels. Vous pouvez ainsi partager les risques, mutualiser les apports, et vous organiser contractuellement pour définir les règles du jeu. C’est exactement l’esprit d’un Club deal : collaboratif, structuré, mais flexible.

Transmission et succession

En matière de transmission, investir via une société, notamment une SCI, permet de faciliter le passage de relais : il est beaucoup plus simple de céder ou transmettre des parts sociales que des biens immobiliers. Vous pouvez aussi organiser une donation progressive de parts à vos enfants, tout en gardant la main sur les décisions. Un outil précieux pour les chefs d’entreprise qui pensent à l’avenir de leur patrimoine.

Mais une gestion plus complexe

Tout n’est pas aisé pour autant. Investir via sa société impose une gestion administrative rigoureuse : tenue d’une comptabilité, bilan annuel, dépôt des comptes, rédaction de statuts… Il y a également des frais de création et de fonctionnement à anticiper. Mais ce surcoût est souvent largement compensé par les bénéfices fiscaux et patrimoniaux, à condition de bien structurer son montage dès le départ.

Les structures juridiques pour investir dans un Club deal immobilier

Une des étapes à ne pas négliger lors d’un investissement en personne morale est le choix de la forme juridique. Toutes les sociétés ne se valent pas selon vos objectifs : revenus réguliers, plus-value à terme, transmission, activité commerciale…

La SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est la structure la plus populaire pour investir dans l’immobilier, surtout en famille. Et pour cause : elle allie souplesse, simplicité et avantages fiscaux intéressants.

La SCI est parfaite pour :

• Répartir les parts selon l’apport de chacun
• Organiser la gestion de manière contractuelle (gérant, décisions collectives…)
• Faciliter la transmission (donation de parts, démembrement…)
• Optimiser la fiscalité : la SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui laisse le choix en fonction de votre situation

Dans le cadre d’un Club deal immobilier, la SCI est particulièrement pertinente si vous investissez à plusieurs (amis, associés, famille) et que vous souhaitez garder un contrôle souple mais structuré sur l’investissement.

En revanche, la SCI n’est pas adaptée aux activités commerciales et elle implique une certaine complexité de gestion : rédaction des statuts, assemblées générales, comptabilité (même simplifiée)… sans oublier les frais de création.

À noter aussi : si vous optez pour une SCI à l’IS, vous perdez l’abattement pour durée de détention sur les plus-values, ce qui peut peser sur la rentabilité à long terme.

La SAS ou la SARL à l’IS

Vous voulez aller plus loin, diversifier vos activités, ou investir de manière plus dynamique ? Dans ce cas, tournez-vous vers la SAS ou la SARL soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Ces structures sont souvent utilisées par des entrepreneurs ou investisseurs aguerris car elles offrent :

• Une souplesse juridique (notamment en SAS, où les règles sont très libres)
• Une responsabilité limitée des associés
• Une fiscalité attractive via l’IS, avec possibilité d’amortir le bien, de déduire les charges, etc.
• Une distribution de dividendes flexible
• Une compatibilité avec une activité commerciale (achat-revente, location meublée, marchand de biens…)

Autrement dit, c’est l’idéal si vous souhaitez recycler vos bénéfices d’entreprise dans l’immobilier ou développer une stratégie patrimoniale offensive.

Mais tout cela a un coût : la création est plus complexe (statuts, capital social, formalités), la comptabilité doit être rigoureuse, et la gestion demande un minimum de suivi. Et contrairement à la SCI, la fiscalité sur les plus-values à long terme est moins favorable, car l’imposition suit le régime des sociétés (et non celui des particuliers, avec ses abattements progressifs).

La holding

La holding n’est pas un type de société à proprement parler, mais une fonction. Il s’agit d’une société (souvent une SAS ou une SARL) dont le rôle est de détenir des participations dans d’autres sociétés. En clair : une société qui possède d’autres sociétés.

Créer une holding vous permet :

• De centraliser les revenus de vos différentes filiales (immobilières ou autres)
• De recycler les bénéfices d’une activité dans l’immobilier, via le mécanisme du régime mère-fille (dividendes non imposés)
• D’optimiser la fiscalité de groupe
• De préparer une transmission patrimoniale structurée

C’est un outil idéal si vous avez plusieurs activités, ou si vous souhaitez professionnaliser votre approche de l’investissement immobilier.

La holding n’est pas adaptée à tout le monde : elle suppose un certain niveau de complexité, des coûts de gestion supplémentaires, et nécessite un bon accompagnement juridique et fiscal. Elle est pertinente dans une stratégie globale, mais rarement pour un premier investissement.

Conclusion : Quelle structure choisir pour investir dans un Club deal immobilier ?

Investir dans un Club deal immobilier via sa société peut être un levier stratégique pour développer son patrimoine, optimiser sa fiscalité et diversifier ses placements sans multiplier les risques. Mais tout dépend de votre profil.

Ne choisissez pas votre structure au hasard. Faites-vous accompagner par un expert pour bâtir le montage adapté à vos objectifs, votre horizon de placement et votre niveau d’implication

‍