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Livrets, comptes à terme, fonds monétaires, Club deals : panorama des placements sur 1 à 2 ans et fonctionnement des opérations de marchand de biens.
Pour un horizon de 1 à 2 ans, deux familles de solutions coexistent. D'un côté, des produits d'épargne disponibles ou à échéance fixe, comme les livrets, les comptes à terme ou les fonds monétaires. De l'autre, des investissements à durée prévisionnelle courte, dont le capital est immobilisé et exposé à un risque de perte, comme les Club deals immobiliers adossés à des opérations de marchand de biens.
Ces deux familles ne répondent pas au même besoin et ne présentent pas les mêmes garanties. Cet article en présente les caractéristiques générales, puis détaille le fonctionnement des opérations de marchand de biens et la manière dont HouseBase les sélectionne, les structure et les suit.
Un placement court terme est un placement dont l'horizon de détention est généralement inférieur à trois ans. L'Autorité des marchés financiers distingue ainsi le court terme (moins de 3 ans), le moyen terme (3 à 10 ans) et le long terme (au-delà), et rappelle que « durée, disponibilité et potentiel de rendement vont de pair » (AMF, « Bien connaître son horizon de placement »).
Quatre critères permettent de caractériser un support à horizon court :
L'AMF rappelle également qu'un produit n'est cohérent avec un projet que si sa durée minimale d'investissement reste inférieure à l'horizon de l'épargnant. Une durée prévisionnelle de 12 à 24 mois ne dit donc rien, à elle seule, de la disponibilité réelle des fonds ni du niveau de risque.
Les solutions accessibles sur 1 à 2 ans relèvent de logiques distinctes. Elles sont présentées ici à titre d'information, sans hiérarchie entre elles.
Les livrets d'épargne. Le Livret A, le LDDS et, sous conditions de ressources, le LEP sont des supports réglementés, au capital garanti et disponibles à tout moment. Leur rémunération est fixée par les pouvoirs publics et leurs plafonds de versement sont limités (economie.gouv.fr). Ils répondent avant tout à un besoin de disponibilité.
Les comptes à terme. Ils consistent à déposer une somme auprès d'une banque pour une durée déterminée, en contrepartie d'une rémunération prévue au contrat. Les conditions de sortie anticipée varient selon les établissements.
Les fonds monétaires. Investis en titres de créance de très courte échéance, ils cherchent à suivre l'évolution des taux du marché monétaire. Leur rendement fluctue et leur capital n'est pas garanti.
Les investissements immobiliers à cycle court. Certaines stratégies immobilières ne reposent pas sur la détention et la location, mais sur l'achat, la transformation et la revente d'un bien en quelques mois. C'est le métier du marchand de biens, auquel les particuliers peuvent participer au travers de Club deals immobiliers. Ces investissements ne garantissent ni le capital, ni le rendement, ni la date de remboursement.
Les trois premières catégories relèvent de l'épargne. La quatrième relève de l'investissement : elle obéit à d'autres règles, comporte d'autres risques et ne se substitue pas à une épargne disponible.
L'investissement immobilier est souvent associé au temps long : achat d'un logement locatif, constitution d'un patrimoine, parts de SCPI. Le marchand de biens fonctionne selon une logique inverse. Il achète un bien en vue de le revendre, après y avoir créé de la valeur, et tire sa rémunération de l'écart entre le prix de revente et le coût de revient total de l'opération.
L'administration fiscale définit d'ailleurs le marchand de biens comme la personne qui, de manière habituelle, achète des immeubles en son nom en vue de les revendre (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-20-10-10). Ses profits relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus locatifs.
Le coût de revient d'une opération ne se limite pas au prix d'achat. Il intègre les frais d'acquisition, les études, les travaux, les frais de commercialisation, le coût du financement et le portage du bien pendant toute la durée de l'opération. C'est la maîtrise de chacun de ces postes qui détermine la marge finale.
La valeur créée par un marchand de biens provient rarement d'une simple hausse du marché. Elle repose sur une intervention identifiable sur l'actif. Les principaux leviers sont les suivants.
L'acquisition dans de bonnes conditions. Certains biens se négocient en dessous des prix de marché pour des raisons étrangères à leur qualité intrinsèque : succession ou indivision à liquider rapidement, immeuble vendu en bloc, bien nécessitant des travaux importants que peu d'acheteurs particuliers sont prêts à engager. L'accès à ces opportunités, souvent hors marché (off-market), suppose un réseau local d'agents, de notaires et de professionnels.
La division et la vente à la découpe. Un immeuble entier se négocie généralement à un prix au mètre carré inférieur à celui des lots vendus séparément. Diviser un immeuble ou un grand appartement en plusieurs logements permet de capter cet écart. La division n'est en principe pas soumise à autorisation d'urbanisme en tant que telle, mais les travaux qu'elle implique peuvent nécessiter une déclaration préalable ou un permis de construire, et la création de lots peut imposer des places de stationnement (service-public.gouv.fr). En copropriété, les travaux touchant les parties communes doivent être autorisés par l'assemblée générale.
La rénovation et le repositionnement. Un bien vétuste, mal distribué ou peu performant sur le plan énergétique peut être remis aux standards attendus par les acquéreurs. La valeur créée dépend de l'écart entre le coût des travaux et la différence de prix qu'ils permettent d'obtenir sur le marché local.
La restructuration et le changement de destination. La transformation de bureaux ou de locaux d'activité en logements en est l'exemple type. Selon l'ampleur des travaux, elle relève d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire, notamment lorsque la façade ou les structures porteuses sont modifiées, et doit être compatible avec le plan local d'urbanisme (service-public.gouv.fr).
La valorisation administrative. Obtenir une autorisation d'urbanisme, un découpage parcellaire ou un changement de destination peut, à lui seul, modifier la valeur d'un bien. Ce levier exige une connaissance fine des règles locales et des services instructeurs.
Ces leviers se combinent souvent. Ils supposent tous une expertise d'exécution : la valeur n'est réellement créée qu'une fois les travaux achevés, les autorisations purgées et les lots vendus.
L'exemple suivant est fictif et simplifié. Il vise uniquement à illustrer les étapes d'une opération et les facteurs qui peuvent en modifier le calendrier.
Un opérateur acquiert, auprès d'une indivision successorale, un immeuble ancien de centre-ville comprenant un local commercial vacant et deux grands appartements. Le projet consiste à rénover l'ensemble, à transformer le local en logement et à revendre l'immeuble à la découpe, en cinq lots.
| Étape | Contenu | Facteurs pouvant décaler le calendrier |
|---|---|---|
| Acquisition | Négociation, audit technique et juridique, signature de l'acte | Délais de l'indivision, conditions suspensives |
| Autorisations | Déclaration préalable ou permis, état descriptif de division | Instruction, recours des tiers, prescriptions des services |
| Travaux | Rénovation, création des lots, mise aux normes | Aléas techniques, disponibilité des entreprises, surcoûts |
| Commercialisation | Mise en vente des lots, éventuellement dès la phase de travaux | Conditions de crédit des acquéreurs, prix du marché local |
| Revente et sortie | Signature des ventes, remboursement des financements | Délais de signature, lot plus long à vendre |
Chacune de ces étapes peut prendre plus de temps que prévu. C'est pourquoi la durée d'une telle opération est toujours exprimée comme une durée prévisionnelle.
Une opération de marchand de biens mobilise des capitaux pour l'acquisition, les travaux et le portage. Le Club deal immobilier permet à plusieurs investisseurs de participer à ce financement, selon les modalités prévues dans la documentation de l'opération.
Contrairement à un fonds diversifié, chaque Club deal porte sur une opération déterminée : un actif identifié, une stratégie de création de valeur, un budget et un calendrier prévisionnel. L'investisseur sait précisément quel projet il finance. En contrepartie, son investissement est exposé aux aléas de cette seule opération, ce qui rend la diversification entre plusieurs projets particulièrement structurante.
Pour une présentation des différences avec le financement participatif, voir notre article Club deal immobilier vs crowdfunding : quelles différences pour les investisseurs ?
HouseBase sélectionne, structure et finance des opérations de marchands de biens à valeur ajoutée, réalisées partout en France avec des opérateurs immobiliers partenaires : acquisitions décotées, rénovations, restructurations, divisions et ventes à la découpe.
Chaque dossier est analysé au regard de son emplacement, du potentiel réel de création de valeur, de la pertinence du budget travaux, de la situation du marché local et de la fiabilité de l'opérateur. Les projets sont présentés à un comité d'investissement qui en examine la structure financière, la rentabilité potentielle et les risques.
Cette analyse s'appuie sur une étude de marché locale, qui fixe le prix d'acquisition cible et le potentiel de revente, et sur une modélisation complète de l'opération. Le plan d'affaires intègre des provisions pour aléas et fait l'objet de scénarios de dégradation : hausse des taux, ralentissement des ventes, surcoûts de travaux. Le scénario de sortie est défini dès la sélection (HouseBase, sélection et structuration des opérations).
HouseBase privilégie des opérateurs qui connaissent leur marché et les services d'urbanisme locaux, condition souvent déterminante pour tenir le calendrier des autorisations. Cette sélection ne supprime pas les aléas propres à toute opération immobilière.
HouseBase investit pour compte propre dans chacun des projets qu'elle propose, aux côtés des investisseurs (HouseBase, structuration en Club deal).
Les investisseurs ne deviennent pas associés. Ils souscrivent des Obligations HouseBase (OHB), des obligations simples dites « indexées » au sens des articles L.213-5 et L.112-3-1 du Code monétaire et financier, dont la rémunération dépend de la performance de l'opération. Ces titres ne confèrent ni droit de vote ni dividende, mais un droit d'information en tant qu'obligataire (support HouseBase, OHB).
Les opérations sont réalisées dans le cadre du régime des offres au public de titres financiers (article L.411-2 du Code monétaire et financier). Chacune fait l'objet d'un Document d'Information Synthétique (DIS) déposé auprès de l'AMF, qui présente l'opération, ses caractéristiques et ses risques (support HouseBase, cadre juridique).
Une fois l'opération financée, les fonds sont mobilisés en fonction de son avancement, par exemple à l'acquisition puis au fil des travaux. HouseBase assure un suivi régulier avec l'opérateur : avancement du chantier, respect du budget, arbitrages techniques et ajustement de la commercialisation selon l'évolution du marché.
Les investisseurs suivent les principales étapes depuis la plateforme, dans l'onglet consacré aux actualités du projet, et reçoivent des points d'étape réguliers. Pour approfondir les leviers mobilisés, voir notre article Comprendre la stratégie Value Add.
Les Club deals immobiliers proposés par HouseBase présentent généralement les caractéristiques suivantes.
| Caractéristique | Club deals HouseBase |
|---|---|
| Durée prévisionnelle | 12 à 24 mois, non contractuelle |
| Rentabilité annuelle cible | Généralement 8 à 12 % selon les opérations, non garantie |
| Instrument souscrit | Obligations HouseBase (OHB) |
| Ticket minimum | 100 € pour un particulier, 5 000 € pour une société |
| Frais | Aucun frais d'entrée, de gestion ou de sortie. Des frais de structuration s'appliquent, précisés dans la documentation de chaque opération |
| Versement | Le plus souvent en une fois à l'échéance (capital et intérêts) |
| Capital | Non garanti |
| Liquidité | Fonds immobilisés jusqu'au remboursement, sans marché secondaire |
Sources : support HouseBase, investir en tant que particulier, investir via une société et Obligations HouseBase. Les conditions exactes figurent dans la documentation de chaque opération.
La rémunération des investisseurs découle du résultat immobilier de l'opération : la différence entre le produit des ventes et l'ensemble des coûts engagés. Ce résultat dépend du prix d'acquisition, des dépenses réellement supportées, des frais financiers et du prix de revente effectivement obtenu.
Deux points méritent attention. D'abord, un objectif de rendement annuel n'est pas une promesse : le résultat final peut être inférieur aux prévisions, et l'investissement peut se traduire par une perte. Ensuite, la rentabilité cible est exprimée par an. Si une opération dégage le résultat prévu mais sur une durée plus longue, son rendement annualisé diminue mécaniquement, et les fonds restent immobilisés plus longtemps.
Une durée prévisionnelle courte ne signifie pas un risque faible. Les risques suivants sont documentés par HouseBase (support HouseBase, risques liés à l'investissement).
Le risque de perte en capital. La performance de l'opération dépend de sa réalisation effective et de sa commercialisation. Une baisse des prix, des travaux plus coûteux que prévu ou une revente en deçà des hypothèses peuvent réduire ou annuler la capacité de remboursement. L'investisseur peut perdre une partie ou la totalité de son capital.
Le risque d'illiquidité. Les fonds sont bloqués pendant toute la durée de l'opération. Les OHB sont nominatives et il n'existe pas de marché secondaire permettant de les céder avant leur remboursement.
Le risque de dépassement de la durée prévue. Les délais communiqués sont des estimations, et non un engagement contractuel. Les délais d'instruction, un recours contre une autorisation d'urbanisme, des aléas de chantier ou un ralentissement du marché peuvent retarder la sortie.
Le risque d'exécution. Une opération de marchand de biens repose sur la capacité de l'opérateur à conduire les travaux et la commercialisation dans le budget et le calendrier prévus. La défaillance d'une entreprise ou de l'opérateur lui-même peut affecter l'opération.
Ces risques justifient d'étudier chaque opération à partir de sa documentation, et en particulier de son DIS. Notre article Comprendre et maîtriser les risques avant d'investir les détaille.
Plusieurs catégories de solutions existent : livrets d'épargne, comptes à terme, fonds monétaires, ou investissements à durée prévisionnelle courte, notamment immobiliers. Elles se distinguent par la disponibilité des fonds, la garantie ou non du capital et la nature de la rémunération. Un investissement immobilier à horizon court n'offre pas la liquidité d'un produit d'épargne bancaire.
Oui. Les opérations de marchand de biens reposent sur des cycles prévisionnels de 12 à 24 mois, de l'acquisition à la revente. Les Club deals immobiliers permettent de participer à leur financement sans acquérir directement un bien. Le respect de cet horizon dépend du déroulement de chaque opération.
Par une intervention sur l'actif : acquisition dans de bonnes conditions, division et vente à la découpe, rénovation, restructuration ou changement de destination, obtention d'autorisations d'urbanisme. La marge correspond à l'écart entre le prix de revente et le coût de revient total, travaux et financement compris.
Une SCPI investit dans un patrimoine immobilier diversifié, le plus souvent locatif, avec une logique de détention de long terme. Un Club deal de marchand de biens porte sur une opération déterminée, dont la stratégie repose sur l'acquisition, la valorisation et la revente d'un actif. Les durées, la nature des revenus et les risques diffèrent. Voir aussi notre article Alternative aux SCPI : le Club deal immobilier HouseBase.
Après inscription et vérification d'identité, les investisseurs accèdent aux opérations ouvertes sur la plateforme. Chaque projet est accompagné de son DIS et d'informations sur l'actif, la stratégie, le financement, le calendrier prévisionnel, le rendement cible et les risques. La souscription s'effectue en ligne, à partir de 100 € pour un particulier, sous réserve des conditions propres à chaque offre.
Placer son argent sur 1 à 2 ans recouvre des réalités très différentes. Les produits d'épargne répondent à un besoin de disponibilité et de sécurité du capital. Les opérations de marchand de biens relèvent d'une autre logique : participer, pour une durée prévisionnelle limitée, au financement de projets immobiliers identifiés, dont la valeur repose sur une stratégie d'acquisition, de transformation et de revente.
HouseBase rend ces opérations accessibles au travers de Club deals immobiliers, dans lesquels elle investit elle-même pour compte propre. Chaque projet présente ses propres caractéristiques, son objectif de rendement et ses risques, détaillés dans sa documentation.
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Avertissement. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les Club deals immobiliers présentent un risque de perte partielle ou totale du capital et un risque d'illiquidité : les fonds sont immobilisés pendant toute la durée de l'opération, sans marché secondaire. Les rendements et durées indiqués sont des objectifs prévisionnels, non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute souscription, il convient de prendre connaissance de la documentation de l'opération concernée, notamment de son Document d'Information Synthétique.
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