Investir dans l’immobilier reste l’un des placements préférés des Français, et ce n’est pas un hasard. Il repose sur un actif tangible, offre un potentiel de rentabilité intéressant, et permet de diversifier son patrimoine. Dans un marché en pleine mutation, de plus en plus d’épargnants choisissent de s’associer pour accéder à des opérations plus ambitieuses, habituellement réservées aux professionnels ou aux grandes fortunes. Le principe est simple : regrouper des capitaux pour investir ensemble. Deux formats dominent aujourd’hui cette nouvelle façon d’investir dans la pierre : le crowdfunding immobilier et le Club deal immobilier. Chacun de ces modèles a ses propres caractéristiques, ses promesses de rendement et ses niveaux de risque. Bien les comprendre est essentiel avant de se lancer.

Vue d’ensemble des deux modèles d’investissement

Le crowdfunding immobilier : caractéristiques et limites

Le crowdfunding immobilier permet aux particuliers de financer des projets de promotion ou de réhabilitation en prêtant de l’argent via une plateforme spécialisée. Le plus souvent, il s’agit d’un prêt obligataire : l’investisseur prête une somme à un promoteur immobilier, avec un rendement fixé à l’avance.

Depuis 2015, ce modèle connaît un véritable engouement, porté par une promesse simple et séduisante. Il est possible d’investir dans l’immobilier à partir de 1 000 euros en moyenne, parfois même moins, avec un rendement annuel souvent compris entre 8 % et 10 %. Une solution accessible, rapide à mettre en œuvre, sans engagement long ni gestion à assurer. Pourtant, cette démocratisation massive soulève une question majeure. Comment garantir la qualité des projets lorsque le ticket d’entrée est aussi bas ? Avec l’afflux d’investisseurs, la sélection rigoureuse des opérations devient un défi crucial.

La solution du Club deal immobilier : modalités d’accès et objectifs

Le Club deal immobilier s’appuie sur un cercle plus restreint d’investisseurs qui mettent en commun leurs apports pour financer un projet précis. Contrairement au crowdfunding, les investisseurs ne prêtent pas simplement de l’argent à un tiers, ils deviennent copropriétaires du véhicule d’investissement,généralement une société, ce qui leur donne un réel pouvoir de décision. L’accès est plus sélectif : les tickets d’entrée tournent souvent autour de 100 000 euros, la durée d’investissement varie selon les opérations, généralement entre 2 et 7 ans, et les investisseurs sont pleinement impliqués dans le projet. Ce format offre un niveau d’implication, de visibilité et d’alignement des intérêts bien supérieur à celui du crowdfunding.

Si les deux formules visent à financer des projets immobiliers en phase d’amorçage, de développement ou de revalorisation, leurs cadres juridiques, rôles des intermédiaires et liens entre investisseurs et actifs diffèrent profondément. Le crowdfunding repose sur une relation prêteur-emprunteur, avec peu d’implication des investisseurs, tandis que le Club deal s’inscrit dans une logique de private equity immobilier, avec un investissement en capital ou quasi-fonds propres. Cette différence modifie radicalement le rapport au projet, le niveau de risque, la transparence des informations et, in fine, la rentabilité.

Les Clubs deals avec HouseBase : un modèle hybride et accessible

Chez HouseBase, nous rendons les Club deals plus accessibles tout en conservant leurs atouts : sélection rigoureuse, transparence et suivi des opérations. Notre mission est d’identifier, structurer et co-investir aux côtés d’acteurs expérimentés, avant d’ouvrir aux membres de notre Club la possibilité d’investir à nos côtés via des obligations indexées.

Grâce à ce modèle, nos membres accèdent à des opportunités autrefois réservées à une élite d’investisseurs. Les tickets d’entrée sont accessibles dès 100 euros pour les personnes physiques, et 5 000 euros pour les personnes morales, démocratisant ainsi un format longtemps exclusif.

Le crowdfunding immobilier : une solution plébiscitée… qui montre ses limites

Une décennie d’essor spectaculaire

Le crowdfunding immobilier a connu son âge d’or entre 2016 et 2022. Avec des rendements bruts compris entre 8 % et 10 %, et une accessibilité sans équivalent, il a conquis plus de 150 000 investisseurs particuliers. En quelques clics, chacun pouvait participer au financement d’un programme immobilier. Ce format s’est imposé comme une porte d’entrée vers l’investissement immobilier, séduisant une nouvelle génération d’épargnants en quête de diversification. Le tout sous un format obligataire, donc soumis à la Flat Tax (30 %).

Les failles d’un modèle trop euphorique

Mais à mesure que la demande explosait, la qualité de certains projets proposés a progressivement décliné. Plusieurs signaux faibles se sont transformés en alertes. Dans certains cas, la sélection des projets s’est montrée trop laxiste pour suivre le rythme, tandis que certains porteurs de projets, promoteurs ou marchands de biens, manquaient de maturité. Par ailleurs, certaines plateformes se sont désengagées après la levée des fonds, laissant les investisseurs sans suivi ni garanties suffisantes.

L’utilisation excessive d’effets de levier sans protections adéquates, ainsi qu’un manque d’alignement des intérêts entre plateformes, porteurs et investisseurs, ont accru les risques dans certains dossiers. Le résultat : retards fréquents, pertes en capital, failles juridiques en cas de faillite et périodes prolongées d’absence de visibilité. Cette accumulation de problèmes a conduit à une crise de confiance dès 2023, avec plusieurs plateformes mises en cause. Ces difficultés mettent en lumière une faille importante du modèle de crowdfunding. En effet, les plateformes, rémunérées sur les montants collectés et non sur la réussite des projets, agissent souvent comme des distributeurs. En cas d’échec, ce sont les investisseurs qui assument seuls le risque, révélant un désalignement des intérêts aux conséquences parfois lourdes.

L’alternative du Club deal immobilier : pourquoi un tel succès ?

Un alignement d’intérêts plus fort

Dans un Club deal, les investisseurs ne sont pas de simples prêteurs : ce sont des co-investisseurs. Ils détiennent ensemble le véhicule qui investit dans l’actif immobilier. Le montage est souvent plus complexe, mais il garantit un meilleur contrôle, une vision plus claire du projet, et surtout un alignement fort des intérêts avec les autres parties prenantes. Les décisions sont partagées, les objectifs communs, et les professionnels impliqués dans l’opération le sont aussi sur le plan financier.

Des risques réels, mais mieux maîtrisés

Aucun modèle n’est exempt de risques. Dans un Club deal, ceux-ci portent surtout sur :

- La structuration juridique (forme de la société, clauses entre associés)

- La qualité de l’opération et de ses partenaires (promoteurs, architectes, gestionnaires)

- La durée d’investissement longue et la faible liquidité

- Le risque de valorisation à la sortie (notamment dans les projets de développement)

- Le montage fiscal (holding, société à l’IS, etc.)

Mais l’ensemble du dispositif vise à mieux maîtriser ces risques, grâce à la sélection rigoureuse des projets, l’implication des professionnels, et une gouvernance claire.

La solution HouseBase : l’investissement accessible à tous

Chez HouseBase, nous avons souhaité conserver les atouts du Club deal, sélectivité, co-investissement, implication forte, tout en le rendant accessible au plus grand nombre. Notre promesse est simple : vous permettre d’investir à nos côtés dans des projets que nous avons soigneusement structurés et analysés, avec un objectif de rendement net réaliste et une gestion opérationnelle rigoureuse.

En clair...

Choisir entre crowdfunding immobilier et Club deal immobilier dépend d’abord du profil de l’investisseur. Le crowdfunding séduit par son accessibilité et sa simplicité, mais révèle aujourd’hui certaines limites. Le Club deal, quant à lui, demande un engagement plus important, mais offre un meilleur contrôle et une gestion des risques renforcée, surtout lorsqu’il est structuré par des experts.

Chez HouseBase, nous croyons qu’il est possible de concilier performance, transparence et accessibilité. Nous structurons chaque projet avec la rigueur du private equity immobilier, tout en ouvrant les portes du Club dès 100 €. Au-delà du mode d’investissement, ce sont la qualité des projets, la pertinence des partenaires et la capacité à gérer les imprévus qui font réellement la différence. Investir dans l’immobilier, c’est avant tout miser sur des projets solides offrant des rendements attractifs, tout en maîtrisant les risques.